Die Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung ist eine sinnvolle Versicherung, um Eigentum (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrparteienhäuser) und auch gewerbliche Immobilien gegen verschiedenste Schäden und Haftpflichtforderungen zu versichern. Mehrfachversicherungen können aufgrund einer bestehenden Eigenheim- oder Haushaltsversicherung (Hausrat) zu unnötigen Ausgaben und einer Überversicherung führen. Aber auch eine Unterversicherung droht, wenn du wichtige Details übersiehst. Gerade in den letzten Jahren ist es aufgrund der sehr stark steigenden Baukosten vermehrt dazu gekommen, dass die Versicherungssumme in bestehenden Gebäudeversicherungspolizzen nicht mehr ausreichend sind. Hier gilt es die Versicherungssumme von Zeit zu Zeit überprüfen zu lassen und ggf. anzupassen. Gerade bei Mehrparteienhäusern kannst du eventuell ein Schätzgutachten über den Gebäudeversicherer in Auftrag geben. Somit hast du 100 % Sicherheit den korrekten Versicherungswert in der Polizze stehen zu haben.

 

Keine Pflichtversicherung – Wer muss bezahlen?

Grundsätzlich gibt es in Österreich keine Pflicht zur Wohngebäudeversicherung. Vermieter, Haus-, Gebäude- und Immobilienbesitzer sind diesbezüglich an keinerlei Vorgaben gebunden und müssen auch Wünschen von Mietern in diesem Punkt nicht entsprechen. In Wohngebäuden mit einer Eigentümergemeinschaft entscheidet ein Mehrheitsentscheid darüber, ob eine Gebäudeversicherung abgeschlossen wird. In der Regel wird damit die zuständige Hausverwaltung beauftragt, die im Übrigen auch ohne Weisung der Eigentümergemeinschaft aufgrund einer Verwaltungsvollmacht eine entsprechende Versicherung abschließen kann.
Aber auch Mieter können mit derartigen Kosten belastet werden. In nahezu allen Betriebskostenabrechnungen tauchen entsprechende Abrechnungsposten auf. Grundsätzlich können Zusatzversicherungen auf die Mieterschaft nicht abgewälzt werden. Folgende Versicherungsprämien sind zum Schutz des Gebäudes erlaubt:

  • Feuer
  • Haftpflicht
  • Schaden am Leitungswasser
  • Glasbruch und Schaden aus Sturm (erfordert die Zustimmung einer Mehrheit aller Mieter)

Hierbei handelt es sich um Basisposten der Gebäudeversicherung. Diese können im Ausnahmefall (da keine Pflichtversicherung) den Mietern eines Gebäudes auferlegt werden. Zusätzliche Absicherungsmaßnahmen können nur nach Zustimmung der Mieter (mehrheitlich) erfolgen.

Welche Gebäudeteile versichert die Gebäudeversicherung / Eigenheimversicherung?

Unter anderem kann die Gebäudeversicherung bei Brandschaden in Kraft treten.

Für Ihr allgemeines Verständnis ist zunächst wichtig zwischen einer Eigenheim- und einer Gebäudeversicherung zu unterschieden.

  1. Die Eigenheimversicherung wird für ein Ein- oder Zweifamilienwohnhaus abgeschlossen und schützt Ihr Haus (inklusive Garage, Kellerabteil, Garten, Fahrradkeller, Dachboden, Nebengebäude usw.) bei Schaden und Diebstahl. Die Haushaltsversicherung schützt den Inhalt Ihres Hauses – den Hausrat!
  2. Eine Gebäudeversicherung wird für ein Mehrparteienwohnhaus (Wohnblock – ab 3 Parteien möglich) abgeschlossen und schützt ebenfalls das gesamte Haus gegen die angegebenen Gefahren. Hierzu zählen oft auch sämtliche Nebengebäude. Zudem können in dieser Versicherung auch Sachen der Eigentümergemeinschaft mitversichert werden. Jede einzelne Partei in diesem Haus sollte eine zusätzliche Haushaltsversicherung abschließen, um den Wohnungsinhalt gegen spezielle Gefahren abzusichern.
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Welche Schadensbereiche sind gedeckt?

Höchste Vorsicht ist ab dem ersten Spatenstich geboten. Bevor mit dem Bauen begonnen wird, ist es wichtig sich zumindest über eine Rohbauversicherung und Bauherrenhaftpflichtversicherung zu erkundigen. Zudem wäre auch eine Bauwesenversicherung sehr sinnvoll.

Im Wesentlichen sind durch die Wohngebäudeversicherung folgende Gefahren versichert:

  • Feuerversicherung (Brand und Feuer, Blitzschlag, Explosion, Folgeschäden durch Löscharbeiten…).
  • Sturmschäden resultierend aus Spitzengeschwindigkeiten über 60 km/h und etwaige Folgeschäden.
  • Haftpflichtversicherung zur Abwehr unberechtigter Schadensersatzforderungen oder zur Befriedung berechtigter Forderungen (gestellt an den Besitzer des Gebäudes).
  • Gegen austretendes Wasser (Leitungswasserversicherung) aus wasserführenden Anlagen, Einrichtungen oder Maschinen; sowie Frost- und Bruchschäden an Rohrleitungen, Auftaukosten, etc.

Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Sondervereinbarungen (gem. Spezialkonzept), die im Bedarfsfall und nach Absprache wahrgenommen werden können. Solche Vereinbarungen sind absolut sinnvoll (z.B. Photovoltaikanlage, unbegrenzte Länge an Leitungswasserrohren, Gasleitungen, Anprall unbekannter Landfahrzeuge, Hagel bzw. optische Hagelschäden, usw.). Es gibt hier noch eine Vielzahl an Zusatzleistungen die es hier zu berücksichtigen gilt. Wie bereits oben erwähnt.

Sind Nebengebäude bei der Gebäudeversicherung mitversichert

Auf diese Frage gibt es keine eindeutige Antwort. Es hängt von vielen Faktoren ab. Wie groß ist das jeweilige Nebengebäude oder besteht ein Fundament? Denn keine Entschädigung wird von der Versicherung für Schäden an Glashäusern ohne Fundament erbracht. Es sei denn es wurde zuvor mit der Versicherung vereinbart und der Versicherungsschutz zuvor ausgeweitet. Zudem ist darauf zu achten, ob Nebengebäude automatisch versichert sind oder ob Sie zusätzlich berücksichtigt werden müssen. Das hängt vom Versicherungsunternehmen und deren Produkt ab.

Einschluss der groben Fahrlässigkeit

Bei der Eigenheimversicherung kann seit einiger Zeit die Einrede der groben Fahrlässigkeit ausgeschlossen werden. Somit werden auch Schäden ersetzt, die im Zweifelsfall unter grob fahrlässigen Umständen verursacht wurden. In der Vergangenheit ist es aufgrund solcher Schadensfälle immer wieder zu Diskussionen bzw. auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen mit der Versicherung gekommen. In diesem Moment verzögert sich natürlich auch die weitere Schadensbearbeitung, da diese Einrede erst geklärt werden muss. Erst nach erfolgter Abklärung wird die Versicherung die dementsprechende Entschädigungsleistung übernehmen. Es ist auf alle Fälle empfehlenswert die grobe Fahrlässigkeit in Ihre Eigenheim- und Haushaltsversicherung zu integrieren. Somit können erst gar keine Diskussionen oder Zweifel entstehen.

Was kostet eine Gebäudeversicherung?

Die Prämien einer Gebäudeversicherung sind von Einflussfaktoren abhängig (c)Bigstockphoto.com/145188365/AntonioGuillem

Die Prämie einer Gebäudeversicherung ist von einigen Faktoren abhängig. Deshalb kann die Höhe des Beitrags so Pauschal nicht benannt werden. Einige wesentliche Faktoren sind:

  • Standort (Gefahrenzonen Sturm und Naturkatastrophen, Kriminalität)
  • Alter des Gebäudes
  • Größe des Gebäudes
  • Nutzung (private Wohnfläche, Gewerbe)
  • Deckungsumfang (Was wird Wie umfangreich versichert?)
  • Schadenshäufigkeit bzw. Höhe der Schadenszahlungen

In einer direkten Beziehung zu den Versicherungskosten steht die Versicherungssumme. Um eine Unterversicherung zu vermeiden, muss die Versicherungssumme richtig gewählt werden. Je nach Höhe der Unterversicherung kann es zu erheblichen Abstrichen bei der Entschädigungsleistung kommen. Daher sollte die Summe bewusst gewählt sein. Anhand des Gebäudewertes (Neubauwert) lässt sich ermitteln, wie hoch die Versicherungssumme sein muss. Diese sollte so gewählt werden, dass nach einem Totalschaden das Gebäude schlüsselfertig wieder neu aufgebaut werden kann. Erfahrungsgemäß empfehlen wir Ihnen nicht an den Leistungen oder der Summe Abstriche zu machen. Sie sparen hier definitiv am falschen Ort.

Tipp: Bestehe bei der Indexvereinbarung vertraglich auf den Einschluss des Baukostenindex. Nur so kannst du eine mögliche Unterversicherung vermeiden!

Gewerbliche Gebäudeversicherung

Gewerblich genutzte Immobilien und Liegenschaften nehmen einen gewissen Sonderstatus ein. Zum einen sind hier die Anforderungen an eine entsprechende Versicherung umfangreicher, zum anderen sind auch die Jahresausgaben diesbezüglich höher. Da hierfür eine klassische Gebäudeversicherung entfällt, müssen andere Lösungen zum Schutz erdacht und abgeschlossen werden.
In der Regel haben sich im gewerblichen Bereich verschiedene Kombinationen (individuell maßgeschneidert auf die jeweiligen Gewerbe- und Gebäudeanforderungen) bewährt, die zusätzlich bzw. als Betriebsbündel oder Betriebsversicherung abzuschließen sind. Dazu zählen unter anderem:

  • Elementarversicherung (enthält auch Einbruchdiebstahl, Raub und Vandalismus)
  • Spezifische Gewerbeversicherungen (Betriebsunterbrechung, Maschinen, Technik, Bauwesen usw.)
  • Recht und Haftung (Haftpflicht, Rechtsschutz)
Insgesamt sind die Vorzeichen für eine gewerbliche Gebäudeversicherung ähnlich wie bei einer klassischen Wohngebäudeversicherung, allerdings gibt es viel mehr individuelle Lösungen.
Wichtig: Eine Liegenschaft oder Immobilie kann von einer gewerblichen zu einer Miet- oder Wohnnutzung wechseln. Das bestehende Versicherungsprodukt sollte sofort geändert werden, da ansonsten Mehrkosten aufgrund des gewerblichen Tarifes auf dich zukommen.

Was ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten

Herzlichen Glückwunsch zum Kauf deines Eigenheimes. Kläre im Vorfeld mit dem Verkäufer ab, ob eine Eigenheimversicherung besteht. Wenn eine solche besteht, dann kläre ab, wer die Prämienzahlung bis zur Grundbuchseintragung übernimmt. Aufgrund mangelnder Kommunikation, kann es nämlich während diesem Zeitraum zu Deckungslücken kommen. Es wäre äusserst bitter, wenn deine neuen 4-Wände in Rauch aufgingen oder generell Schäden entstehen, die nicht (oder noch nicht) über eine Versicherung abgedeckt sind.

Ist das alles geklärt, ist zu beachten, dass die bestehende Versicherung auf dich, als neuen Eigentümer und Käufer der Liegenschaft, übergeht. Hier empfiehlt es sich die Herausgabe der Polizze des Vorbesitzers zu bestehen und den Altvertrag überprüfen zu lassen. Oftmals ist es sinnvoll die bestehende Versicherung zu kündigen und einen neuen, aktuellen Vertrag abzuschließen. Zudem ist es sehr sinnvoll die Versicherungssumme mittels Bauplan des Eigenheimes überprüfen zu lassen. Diese Bemühungen sollten zügig nach Erwerb des Eigenheimes gemacht werden, da eine Kündigung des Vertrages des Vorbesitzers nämlich lediglich innerhalb eines Monats nach Eintragung ins Grundbuch möglich ist.

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